2019年房地產估價師考試真題及答案

制度與政策

經營與管理

理論與方法

案例與分析

制度與政策
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經營與管理
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理論與方法
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案例與分析
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2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《制度與政策》真題及答案,敬請大家關注!
《制度與政策》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

2017年房地產估價師考試《制度與政策》真題及答案
單項選擇題
一、單項選擇題 1、廉租住房單套建筑面積應當在()㎡以內。
A、30
B、50
C、60
D、90
[答案]B
2、單位和個人繳存住房公積金的繳存比例,原則上均不高于職工上一年度月平均工資的()。
A、5%
B、8%
C、10%
D、12%
[答案]D
3、根據《物權法》,住宅建設用地使用權期間屆滿的,()。
A、無償收回
B、給予補償收回
C、自動續期
D、屆滿前一年申請續期
[答案]C
4、某縣為了公共利益需要,征收基本農田2公頃,應報()批準。
A、國務院
B、省人民政府
C、縣人民政府
D、國土資源部
[答案]A
5、房屋征收評估專家委員會選派專家組時,房地產估價師人數不得少于專家組成成員的()
A、二分之一
B、三分之一
C、三分之二
D、四分之一
[答案]A
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《制度與政策》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

2017年房地產估價師考試《制度與政策》真題及答案
多項選擇題
1、保障性住房包括()
A限價商品住房
B經濟適用住房
C公共租賃住房
D老舊存量住房
E90㎡以下商品住房
[答案]ABC
2、按建設用地的用途分類,可分為()
A非農業建設用地
B農業建設用地
C未利用地
D其他建設用地
E臨時用地
[答案]AB
3、市、縣國土資源主管部門在供應工業用地時,應當納入土地使用條件的控制指標包括()
A工業項目投資制度
B工業項目生產規模
C容積率
D臨時用地使用比例
E非生產設施占地比例
[答案]ACE
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《制度與政策》真題及答案,敬請大家關注!
《制度與政策》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

2017年房地產估價師考試《房地產基本制度與政策》真題及答案
判斷題
1、限價商品住房通過限定套型結構、銷售價位。以招標方式確定開發建設單位。()
[答案]√
2、土地用途管制的核心是不得隨意改變土地用途。()
[答案]×
3、國有土地使用權轉讓、租賃和抵押歸屬土地二級市場。()
[答案]√
4、土地征收不會改變土地所有權性質。()
[答案]×
5、被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍的土地使用權價值。()
[答案]√
6、被征收房屋是在建工程的,評估應當首選成本法。()
[答案]×
7、凡事建設工程,都是必須實行監理。()
[答案]×
8、購房者購買的商品房出現質量問題,應由勘察、設計、施工等單位分別對購房者承擔責任。()
[答案]×
9、商品住宅項目開工后,房地產開發企業即可以預定方式收取購房人部分定金。()
[答案]×
10、無論在何種條件下,共有人處分共有的房屋,都必須經過全體共有人同意。()
[答案]×
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《制度與政策》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

2017年房地產估價師考試《房地產基本制度與政策》真題及答案
綜合分析題
某縣下轄的H鎮,因公共基礎設施建設需要,征收該鎮東南街區國有土地上的房屋,2017年3月28日發布了征收決定公告,甲評估機構于2017年4月13日簽訂了房屋征收評估委托合同,并于2017年4月15日開始進場實地查勘,5月5日甲評估機構出具估價報告。
1.該街區的房屋征收主體為()。
A.縣房屋征收辦公室B.鎮人民政府
C.縣人民政府D.縣國土資源管理局
[答案]C
2.被征收房屋評估的價值時點為2017年()。
A.3月28日B.4月13日
C.4月15日D.5月5日
[答案]A
3.在評估過程中,房屋用途確定的依據為()。
A.實際用途
B.不動產權證上記載的用途
C.該人民政府認定、處理結果
D.縣人即女府認定、處理結果
[答案]BD
4.應在在評估實地查勘表上簽名成蓋章的單位或個人為()。
A.房地產實際使用人或管理人B.被征收人
C.房屋征收部門D.注冊房地產估價師
[答案]BCD
5.甲評估機構取得該評估業務的方式為()。
A.人被征收人協商選定
B.房屋征收部門組織被征收人投票多數決定
C.房屋征收部指定
D.可以搖號抽簽隨機確定
[答案]ABD
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《經營與管理》真題及答案,敬請大家關注!
《經營與管理》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》真題及答案
單項選擇題
1、房地產投資分為土地開發投資、房地產開發投資和房地產經營投資,是按照()
A物業用途類型
B投資對象存在形式
C房地產投資主體
D房地產業經濟活動類型
答案:D
2、下列房地產投資風險中,房地產開發企業可以控制的是()
A收益現金流風險
B市場供求風險
C通貨膨脹風險
D利率變動風險
答案:A
3、下列房地產投資行為中,房地產投資管理經驗豐富的機構投資者通常會選擇的是()
A開發商品住宅
B開發工業廠房
C購買優良區位的新竣工物業
D購買繁華區域的成熟物業
答案:C
4、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米,竣工面積為400萬平方米,2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米,該市商品住宅的平均建設周期為()年。
A0.5
B1.0
C1.5
D2.0
答案:D
5、下列房地產市場指標中,屬于房地產租賃市場供給指標的是()
A房地產租金
B房地產實際出租量
C出租房屋空置率
D房價租金比
答案:C
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《經營與管理》真題及答案,敬請大家關注!
《經營與管理》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》真題及答案
多項選擇題
1、利率調升對房地產投資產生的影響有()
A導致房地產實際價值折損
B增加收益現金流
C加大投資者融資成本
D增加市場供給
E抑制市場投資需求
答案:ACE
2、按照風險大小和收益水平高低,通常將房地產投資劃分為()
A金融投資型
B收益型
C實物投資型
D機會型
E收益加增值型
答案:BDE
3、影響房地產市場發展的基本因素有()
A社會因素
B經濟因素
C資源因素
D政策因素
E技術因素
答案:ABD
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《經營與管理》真題及答案,敬請大家關注!
《經營與管理》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》真題及答案
判斷題
1、房地產開發企業通過發行股票獲取開發項目所需資金屬于直接融資。()
參考答案:√
2、房地產境內投資與境外投資之間的比例結構分析屬于產品結構分析。()
參考答案:×
3、空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當期竣工建筑面積的比值。()
參考答案:×
4、采用資格后審的招投標,經后審不合格的投標人的投標應作廢標處理。()
參考答案:√
5、對房地產市場進行細分時,消費者市場細分和生產者市場細分的標準完全不同。()
參考答案:×
6、從分析層次上看,區域房地產市場分析應對研究區域總的房地產市場及各專業市場的供需狀況進行分析。() 參考答案:√
7、現金流量分析中的期末慣例法,是將計息周期期間內現金流量的代數和看成在計息周期末發生的一種簡化分析法。()
參考答案:√
8、在資金等效值的計算過程中,終值是指資金運動結束時與現值等值的金額。()
參考答案:√
9、房地產開發項目的“開發-銷售”模式是房地產開發企業積累固定資產的主要方式。()
參考答案:×
10、某房地產開發項目的成本利潤率為45%,開發周期為3年,則該項目的年成本利潤率為15%。()
參考答案:×
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《經營與管理》真題及答案,敬請大家關注!
《開發經營與管理》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》真題及答案
計算題


2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《理論與方法》真題及答案,敬請大家關注!
《理論與方法》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》真題及答案
單項選擇題
1、在評估房地產的市場價值時,錯誤的做法是()。
A模擬房地產市場定價
B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價
C以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎
D從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷
答案:D
2、政府因救災需要而征用某房屋,半年后返還,下列項目中,不應作為補償項目的是()
A征用期間導致房屋毀損的價值損失
B征用造成的家具、物資等動產搬遷費用
C征用期間租賃經營損失
征用期間市場上類似房地產的增值差價
答案:D
3、下列房地產估價機構的行為中,錯誤的是()
A根據某銀行的相關招標要求按照正常評估費用標準收取評估費
B承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務
C聘請其他專業機構參與完成一項房地產為主的整體資產評估業務
D利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料,為預購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務
答案:D
4、關于估價目的的說法錯誤的是()
A估價目的取決于委托人對估價的實際需要
B任何估價項目都有估價目的
C一個估價項目通常有多個估價目的
D估計目的限制了估價報告的用途
答案:C
5、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制,這些限制條件在該宗土地的權益中屬于()
A擁有的房地產權利
B受其他房地產權利的限制情況
C受房地產權利以外因素的限制
D額外的利益或好處
答案:C
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《理論與方法》真題及答案,敬請大家關注!
《理論與方法》科目題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》真題及答案
多項選擇題
1、關于專業房地產估價的說法,正確的有()
A、應由專業機構和專業人員完成
B、應經過審慎判斷并提供專業意見
C、出具的結果具有證明效力
D、應收取一定的服務費用
E、咨詢性估價無需承擔法律責任
參考答案:ABCD
2、下列房地產中,通常適用收益法估價的有()
A、農地
B、寫字樓
C、加油站
D、二手商品住宅
E、行政辦公樓
參考答案:ABCD
3、下列房地產狀況的描述中,屬于房地產權益狀況描述的有()
A、住宅已設定抵押權
B、地塊的規劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規定
C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租
D、在建工程有拖欠工程款
E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀
參考答案:ABD
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《理論與方法》真題及答案,敬請大家關注!
《理論與方法》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》真題及答案
判斷題1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見,一般也不能在完成股價之前與他們討論估價結果()
參考答案:√
2、“以房養老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源,而是以住房自身的價值作為償還保證()
參考答案:√
3、為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價,屬于咨詢性估價()
參考答案:√
4、實際估價中,不是所有影響因素對房地產價格的影響都可用數學公式或模型來量化,但估價師應盡量用定量分析來量化各種因數對房地產價格的影響,使估價不斷科學、精準()
參考答案:√
5、抵押估價中選用收益法估價時,應采用保守的收入和運營費用()
參考答案:×
6、比較法估價中,可比實例的成交價格應當是正常市場價格()
參考答案:×
7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業房地產價值的重要區位因素,在分析這些因素的影響程度時,最主要的是看其對客流量的影響()
參考答案:×
8、在運用收益法評估商品住宅價值時,預期期末轉售收益較大。如果選擇直接資本化法估價,則選取的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價。則選取的報酬率較大()
參考答案:×
9、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時,根據估價對象狀況和土地市場狀況,應選擇房地分估路徑求取重新購建價格()
參考答案:×
10、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經存在()
參考答案:√
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《理論與方法》真題及答案,敬請大家關注!
《理論與方法》科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》真題及答案
計算題
1.某商鋪共二層,總建筑面積200㎡。每層建筑面積相等,一層層高6m,二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租,租賃期限為5年,年租金為1680元/㎡,約定每年租金遞增率為3%;運營費用率為25%。根據調差,同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡,二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相同的情況下,層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%,運營費用率25%。該商鋪從目前的10年持有期末轉讓是的資本化率為6%,轉讓稅費為市場價格的6%。請計算商鋪目前帶租約的市場價格(假設該類商鋪的報酬率為10%)。(10分)
【答案】
假定各年租金收入均發生在年末
1.租約期內
該商鋪一年前的整體出租,出租金為1680,則目前年租金為:1680×(1+3%)=1730.4(元/㎡)
1730.4×200×(1-25%)/(10%-3%)[1-(1+3%)4]=85.7521(萬元)
2.租約期外
價值時點層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡,則:
一層層高6m的租約期外第一年租金為:(1920×1.25×(1+5%)4)=2917.215元/㎡ (2917.215×100+1400.2632×100)(1-25%)/(10%-5%)[1-(1+25%)/6%]×(1-6%)/(1+10%)4=107.7310(萬元)
3.轉售
轉售時,利用直接資本化法計算房地產價值,房地產價值=房地產未來第一年凈收益/資本化率={[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)/6%}×(1-6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元) V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59
2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《案例分析》真題及答案,敬請大家關注!
《案例與分析》科目試題題型為簡答題、單項選擇題、指錯題、改錯題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》真題及答案
簡答題


2019年房地產估價師考試時間:2019年10月19日-20日,考后中大網校將及時為大家提供2019年房地產估價師考試《案例分析》真題及答案,敬請大家關注!
《案例與分析》科目試題題型為單項選擇題、問答題、指錯題、改錯題。

2017年房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》真題及答案
單項選擇題


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2013年房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》真題及答案
指錯題
房地產抵押評估報告
估價項目名稱:××市開發區××路××號房地產抵押價值評估
估價委托人:××有限公司
估價機構:××房地產估價有限公司
注冊房地產估價師:×××(注冊號:×××)
×××(注冊號:×××)
估價作業日期:2012年10月1日至2012年10月8日
估價報告編號:××估字[ 2012]第××號
目錄(略)
致估價委托人函(略)
注冊房地產估價師聲明(略)
估價假設和限制條件(略)
估價結果報告
一、估價委托人(略)
二、估價機構(略)
三、估價對象
估價對象為××市開發區××路××號的房地產,房屋所有權人和土地使用權人均為××有限公司,房地產權證號為:××號,房屋用途為工業,建筑面積為15000mz;土地用途為工業用地,使用權類型為出讓,終止日期為2052年10月13日,土地使用權面積為25000㎡。
估價對象位于××市開發區××路與××大道交叉路口的西北角,土地形狀較規則,開發程度較高,區域內達到“七通一平”(通供水、通排水、通電、通風、通路、通煤氣、通熱、土地平整),公共配套齊全。(土地其他情況略) 估價對象包括兩棟建筑物,具體情況如下:
一號車間:單層,鋼結構,建筑面積1 0000㎡,建成于2002年,2011年進行了電力改造,尚有11萬元工程尾款未結清,層高16. 5m,普通水泥地面,彩鋼板頂棚,彩鋼板墻面,照明、水、電配套設施齊全,養護情況良好,可正常使用。
二號車間:單層、鋼結構,建筑面積5000rri2,建成于2002年,層高8m,目前出租給其他公司使用,租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設施及養護情況等與一號車間相同。(建筑物其他情況略)
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